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拐点?收缩?理性?预见兰州房地产新生态
2022-5-23发布

      2022年伊始,本就隐隐不安的世界,变得更加动荡。


      全球经济持续放缓,俄乌冲突又起,国与国之间相继展开了利益博弈,日益背离全球一体化远景,敲打着自己的算盘,国际金融市场也为之震动。


      而与之同时搅扰着世界的,还有新冠和变异后的奥密克戎,它一边改变着人们的行为模式,一边打击着社会经济活动。


      持续延烧三年的疫情,导致无数企业入不敷出、经营持续爆雷、转型艰难,甚至停业倒闭,各行各业所受到的影响被无限放大,很多企业债务的利率都处于极低甚至负水平,利润也在同比下降。


      与此同时,有关经济相关的消费、投资、出口都面临着巨大的冲击,人们旅行受限,商场及零售业大规模闭店,各行各业持续低迷。


      为了继续存活,很多企业纷纷采取降薪、冻薪、裁员等策略,大批群众的收入不断受挫,大环境下,一部分人的创业热情也不断遭受打压,大家都握紧了手中的的现金流,消费市场整体疲软,大众购买力也随之萎缩。


      对于享受了过去几十年成长红利的人来说,这些不确定事件的发生都是突然的,过去的几十年,没有哪个时刻像现在这样这么艰难,大家习以为常的越来越好,却变得愈发糟糕。


      原来,和平可以消失,开放可以封闭,稳定也可以失控。


      这就好比,没有人能够预料到战争会突然爆发、飞机会突然失事、疫情会反复席卷、也没有人预料教培行业可以一夜之间全部消失、实力雄厚的大房企会频繁爆雷。


      而今,整个世界的运行逻辑都在飞快的重塑,动荡或将成为常态,极端冲击也有可能越来越频繁的发生。


      未来,我们都会面对各种各样的不确定性,这种不确定性,不仅是世界格局冲击,疫情爆发,也包含各行各业所面临的宏观环境逆转,而这些不确定事件所带来的冲击,都是不可控的,它所带来的影响,也将持续发酵


      人类就如同蚂蚁一样,在短暂的一生中全神贯注于搬运面包屑,却无暇拓宽视野,当灾难来临之时,却没有人能够独善其身,甚至面临着生存危机。


      城市在高速扩张了40年后,已经开始向内收缩,与此同时,也在加速挤压加速淘汰一批企业以及个体,所有人都面临着一轮残酷的洗牌……


      据中国城市规划设计研究院统计发现,过去十年间337个地级及以上城市中,150个城市的市域人口减少3637万,比2000-2010年人口减少的城市增加了61个。


      这人口减少的城市中,就包括兰州。与此同时,城市住宅、商业也出现了大量的空置现象,空置率以及库存积压十分严重。


      因此,未来的5-10年间,在坚持房住不炒的政策下,房地产将剥离掉金融属性,逐步回归到居住属性。毫无疑问,接下来兰州地产行业所面临的,是一个新时代


      最近看了黄奇帆的《结构性改革》深有感触,处在这个新时代下,兰州房地产企业已无法再靠过去的旧模式发展,而未来的发展形势也将迎来巨大的改变……


      未来10年,房地产行业将不再是资金的蓄水池,且逐步回归平稳健康发展态势,而兰州地产行业的收缩速度,也将更加迅速。


      过去的房地产市场,其实有一个很有趣的现象,房地产企业大到上万亿元规模,小到几百万元规模,各类企业杂七杂八的,房地产开发企业的数量居世界之最。


      2018年,在美国50个州的工商登记记录中,注册的房地产开发企业不超过500家,而2018年中国房地产开发商一共有9.7万家,而目前中国8亿多的城市常住人口对应着9万多家房地产企业


      这其中有大量的企业,在经济过热的时代乱集资、乱炒地、乱发展,这也是过去几十年房地产市场粗放型发展的一个结果,因此在转型时代之下,房地产开发企业必然会有一个大幅减量萎缩的过程,至少会减掉2/3以上。


      假设兰州500家房企,一家一年最多只能卖出100套房子,那么每年卖出5万套就是顶峰,可如果只能卖出1万套房子,那么就只需要100家房企。


      或许过去,处在在顺周期时开发商能够按自身设想维持开发,可遇上逆周期资金链一旦断裂,开发商便会崩盘,弄的满盘皆输。


      当兰州大批量的房企被淘汰时,最后能存活下来的房企一定是更具稳健的发展路径、充沛的现金流以及更加多元化布局的房企。


      到那个时候,偷工减料、粗制滥造,影响居住者几十年的房子,口碑自然不会好,对于企业来说,最重要的是产品,也是市场竞争的优势所在。


      当生存空间被挤压时,他们一定会更在意自家的品牌,会从产品设计上用心下功夫,并且结合兰州文化元素,因地制宜地设计出更适宜居住的好房子,毕竟也只有这样,才能形成良好的口碑,把房子推销出去。


      与此同时,兰州地产行业的相关从业人员也会逐渐变少,如果地产从业者只是一味把自己的命运归结于行业不振,不去思考过去的自己是如何摸鱼躺平,一心只想趁东风的话,也只会被更加快速的淘汰。


      过去,当房地产行业蓬勃发展时,仅1998—2008年这十年间,全国新房交易规模便增长了6倍,实际上原本可能增长8倍,即十年,翻了三番。而兰州新建商品房供应量也从2010年的140万方增长到2020年的1000万方,由此可见增速之快。


      但往后的10年,兰州房地产新房交易量不仅不会增长翻番,还会每年有比例地缩减,即呈现负增长趋势。


      当然,这个萎缩量不会突然下降,而是呈现未来十几年逐步下降的趋势,其实去年,兰州房地产新房交易量便有所下滑,较2020年相比,下滑了140万方


      过去的10多年,兰州新房交易量上升是因为城市常住人口在不断增加,兰州周边区域的人口都涌入了市区,加之旧城拆迁改造,兰州拆除了很多兰州旧工厂以及老旧住房,新建了大批量的楼盘以及商务娱乐聚集区。


      但随着兰州城市化率的逐渐饱和,人口增速的放缓,城市化的人口红利将会逐渐消失,从住建部下发的住宅质量标准来看,原来商品房30年左右的安全标准期提高到了至少70年,甚至100年。


      也就是说,往后兰州新建造的各种商品房理论上可以使用70—100年,而兰州老城区的折旧改造量也会大幅减少,大规模的城建状况会随之消失。


      更何况,目前兰州人的人均居住面积也是比较富裕的,对于兰州本地的独生子来说,未来他们可能拥有多套房产,未来他们极有可能将几套老旧房产变卖,购换一个更具品质的房产用来居住


      还有一部分购房者,相对也更加看重的住房质量以及生活品质,相比冒着降价的风险,在兰州周边区域低价购入一套房子,他们更愿意手持现金流,观望兰州楼市的状态,不会选择轻易做决定。


      最重要的是,在房地产供求关系方面,中国的房地产建筑总量已经出现过剩的现象,过往“供不应求”的时代已经结束了,未来10年,房价会趋于平稳,既不会大跌,也不会大涨,兰州也是一样。


      在整个经济格局以及行业发展的调整下,最终兰州地产行业会形成一个良性发展的闭环


      也就是说,兰州房地产市场将急速萎缩,分化也会越来越明显。


      兰州地产行业正站在从开发到运营的拐弯口,我们能做的,就是放下粗矿发展时的焦急,转而踏下心来好好做中长线运营。


      毕竟,地产行业不会消失,需求永远都在,房子人们对向往生活的执念,它不只是一处居所,也承载了莫大的期待,人们追求的都是生活体验升级的新方式,普通单一的居住属性已经难以满足如今多元化的生活需求。


      即便是身处疫情期间,人们对更好生活环境的需求及向往也只增不减,一个新的市场空间正在被撬开,现有的住区模式,需要一些新的产品类型来满足,房地产行业将回归到最本初的属性——居住价值上来


      未来,房地产行业也将朝着改善人们居住品质的方向良性发展,新的需求产生新的增长,房地产行业仍然大有可为。


      只不过,时代变了,行业变了,这将是一场只有少数企业及地产人的游戏。

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